Риэлторская деятельность в России только становится на цивилизованные рельсы. К сожалению, не все риэлторы работают честно, тем самым формируя негативный образ для всех специалистов по недвижимости. Технологии обмана в клиента самые разнообразные и на описание всех схем чёрных риэлторов может уйти целая книга. В сегодняшнем посте я хочу рассказать о самом популярном незаконном способе заработка у риэлторов: скрытой комиссии.
Что же такое скрытая комиссия?
Скрытой комиссией принято называть денежную сумму, которую получает риэлтор, скрывая от клиента реальную сумму за которую был продан его объект. Эта та часть, которая накручивается сверх выставленной цены объекта. Об этом доходе риэлтора обычно не знает ни покупатель, ни продавец недвижимости.
Поясню на примерах:
1 пример. Вы обратились к риэлтору или даже в агентство недвижимости и хотите продать свою квартиру за 2 млн. рублей. Риэлтор с умным видом говорит вам, что необходимо снизить стоимость вашей квартиры минимум на 200 тыс. Он старается найти весомые аргументы, говорит о недостатках вашей квартиры и рассказывает вам сказки о ценовых скачках на рынке недвижимости. Особенно неуступчивых продавцов риэлторы убеждают с помощью подставных покупателей, которые якобы готовы купить его квартиру по сниженной цене. В итоге, когда риэлтор договорился с клиентом о снижении цены на квартиру (в нашем случае выставить квартиру за 1800 тыс. р. ) он выставляет её дороже оговоренной с клиентом стоимости. Обычно риэлторы выставляют несколько объявлений с накруткой цены до 20%. Эта накрутка и является скрытой комиссией. И в итоге помимо оговоренной в договоре комиссии (она бывает от 3% до 6 % за свою услугу) риэлтор сшибает двойной куш, оставляя собственника в дураках. Для того чтобы обман не вскрылся риэлтор не допускает прямых переговоров между покупателем и продавцом. Этот факт объясняется якобы заботой о клиентах.
2 пример. Вам нужно срочно купить квартиру и вы располагаете 2 миллионами. Риэлтор находит квартиру, которая выставлена за 1 800 тыс. договаривается с продавцом о сделке, а вам сообщает, что она стоит 2 миллиона. В итоге чёрный риэлтор получает себе 200 тыс. Есть здесь и ещё один нюанс. Вся хитрость в том, что многие агентства делают перевод аванса за квартиру через свои счета. Якобы это обезопасит клиента в том случае, если продавец решит отменить сделку и тогда агентства вернёт покупателю сумму аванса. И возможно они и правы, такая практика действительно даёт гарантии защиты клиенту от нечестных продавцов, но все дело в том, что это так же дает широкое возможности для мошенничества чёрным маклерам. С юридической Мошенническая операция происходит следующим образом. Агентство принимает деньги аванса без официальных документов. Деньги предаются под так называемое «гарантийное обязательство» по которому агентство должно передать аванс покупателю в случае несовершения сделки. Очень часто такие договора имеют размывчатую трактовку и в них указывается, слово «передать» вместо юридически верного «вернуть». Таким образом, передача денег фактически никак не фиксируется. Вернуть её уже не удастся.
Если черному риэлору, суммы аванса недостаточно, он может снять свою комиссию при перечислении денег на банковскую ячейку. Чтобы получить свою скрытую комиссию маклер просит покупателя недвижимости вносить деньги на две банковские ячейки.
Есть и другая мошенническая схема, когда о размере скрытой комиссии договариваются два риэлтора. Один представляет интересы покупателя другой продавца, при этом уговаривая одного продать подешевле, а другого продать подороже. В итоге два брокера просто делят между собой скрытую комиссию. Иногда брокер продающей стороны стоит перед выборором, либо пойти на сговор с нечестным коллегой и скрыть от своего покупателя, что реальный покупатель отдал бы за квартиру больше, либо не заключать сделку. И к сожалению, многие, даже относительно честные риэлторы, поддаются искушению соглашаются, чтобы не упустить покупателя.
Многие ли риэлторы грешат скрытой комиссией?
К сожалению доказать факт мошенничества при скрытой комиссии очень сложно. Именно поэтому ей грешат не только частные риэлторы, но и многие агентства. Чтобы подтвердить либо опровергнуть данное мнение я провёл опрос в популярной группе по недвижимости.
Вопрос я озвучил так.
Скрытая комиссия. Допустима ли она в работе риэлтора?
Результаты оказались ошеломляющими
Из 118 опрошенных 45 риэлторов признались, что в определённых ситуациях скрытая комиссия допустима, 15 же вовсе проголосовали за то, что работать без скрытой комиссии вообще не имеет смысла. Хочется написать без комментариев, но я всё же допущу небольшую ремарку.
Маленькая ремарка
Хочется оговориться, что зачастую на скрытую комиссию многих риэлторов толкает жадность продавцов, которые хоть и обращаются к специалисту, но не готовы платить ему достойную комиссию. Но все это никак не оправдывают риэлторов, потому что, если сопоставить урон. который может нанести клиенту скрытая комиссия и даже самостоятельную продажу–покупку недвижимости вывод очевиден: услуги черного риэлтора всегда убыток.
На самом становлении рынка недвижимости скрытая комиссия вообще была нормой и многие риэлторы не имели официального заработка. Продавец просто называл сумму, за которую он хочет продать, а риэлтор уже пытался продать подороже. Но в таком случае, обмана не происходило. И риэлтор, и хозяин квартиры были не против такой договорённости. Другое дело, когда риэлтор специально вводит своего клиента в заблуждение и продает его квартиру, выше оговоренной цены. Именно поэтому, многие столичные агентства просят за свои услуги значительную комиссию в 7 %, но жадные собственники всё равно обращаются в агентства которые просят комиссию в 2 % а, в итоге, хорошо навариваются на скрытой комиссии.
Доверяй но проверяй!
Если вы не хотите быть обманутым в первую очередь будьте внимательны и не стоит полностью полагаться на риэлтора каким честным он вам бы не казался и какую бы положительную репутацию он не имел. Вот основные советы которые помогут вам уберечься от скрытой комиссии:
1.Перед, заключение договора обязательно встретьтесь с продавцом. Риэлтор будет против такой встречи. Заверьте его, что если все договорённости будут совпадать, вы будете готовы сразу подписать договор. Если риэлтор будет всё равно против, значит он пытается нажиться на скрытой комиссии.
2. В сделке указывайте полную стоимость. Многие продавцы не хотят платить налог на продажу недвижимости. Хочу советовать не рисковать. Именно этот факт и провоцирует риэлторов на получение скрытой комиссии.
3.Заключайте договор задатка вместо того чтобы платить аванс. Как говорилось выше аванс сильно «развязывает руки» черным риэлторам ведь при его внесении договор не заключается. Задаток же вносится согласно договору предварительной купли продажи. Смысл задатка в том, что если вы как покупатель откажется заключить сделку сумма задатка останется у продавца. Если передумает продавец, то он будет обязан вернуть вам двойной задаток.
4.После заключения договора вносите деньги на одну банковскую ячейку. Это не позволит риэлтору получить скрытую комиссию.
5.Не жадничайте. Если в риэлторском договоре укажите низкую посредническую комиссию (1-2%) это только замотивирует вашего риэлтора на мошенничество. Хотя мошенничеством может заниматься риэлтор любого уровня.
Напоследок скажу, что самый действенный уберечься от скрытой комиссии это открытый договор с продавцом или покупателем.